二手房买卖要注意的问题以及二手房纠纷的诉讼程序!

2017-05-23 11:41/ 人气:54

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一、二手房买卖需要注意的问题:
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1、房屋手续是否齐全(查看房产证,土地证,个别地区还有契税证)
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
2、房屋产权是否明晰(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况)
  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3、交易房屋是否在租(须注意:买卖不破租赁)
  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
4、土地情况是否清晰(是否有土地抵押,查封等)
  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,虽然政府不可无偿收回,但每交易一次都需要支付一次土地出让金,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
5、市政规划是否影响(是否在动迁红线内)
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
6、福利房屋是否合法(不要有违规搭建等,无法办理过户)
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
7、单位房屋是否侵权(福利分房等)
  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
8、物管费用是否拖欠(特别是学区房)
  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。
9、中介公司是否违规(选择全国连锁的正规品牌中介机构办理,避免黑心中介吃差价等)
  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。
10、合同约定是否明确(违约赔偿责任)
  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
如能注意到以上几点,对于交易双方,都是非常公平,安全合理的!
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二、二手房纠纷诉讼程序同普通民事纠纷诉程序
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1、 起诉
  即向有管辖权的法院立案庭递交诉状。
2、 立案审查
  符合立案条件,通知当事人7日内交诉讼费,交费后予以立案;不符合立案条件,裁定不予受理。
  如果对裁定驳回起诉不服,10日内向上级人民法院提出上诉。
  受理后,法院5日内将起诉状副本送达对方当事人,对方当事人15日内进行答辩,通知当事人进行证据交换,可根据当事人申请,做出财产保全裁定,并立即开始执行
3、 排期开庭
  提前3日通知当事人开庭时间、地点、承办人;公开审理的案件提前3日进行公告。
4、开庭审理
  宣布开庭,核对当事人身份,宣布合议庭成员,告知当事人权利义务,询问是否申请回避。
  法庭调查:当事人陈述案件事实。
  举证质证:告知证人的权利义务,证人作证,宣读未到庭的证人证言,出示书证、物证和视听资料;双方当事人就证据材料发表意见。
  法庭辩论:各方当事人就有争议的事实和法律问题,进行辩驳和论证。
  法庭调解:在法庭主持下,双方当事人协议解决纠纷。
  如果达成调解协议,制作调解书,双方当事人签收后生效,当事人履行调解书内容或申请执行;未达成调解协议,合议庭合议作出裁决(宣判)。
5、 宣判
  同意判决,当事人自动履行裁判文书确定的义务或向我院告诉庭提出执行申请;不同意裁判,需要分情形区分对待:
  裁定:送达之日起10日内向上级人民法院提出上诉;
  判决:送达之日起15日内向上级人民法院提出上诉。
《民事诉讼法》第33条规定,因不动产提起的诉讼,应向不动产所在地法院起诉。
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